Beter buitengebied

De gemeente beoordeelt je plannen, stelt overeenkomsten op en doorloopt voor jou de procedures voor het herzien van het bestemmingsplan en het verlenen van vergunningen. De gemeente adviseert je ook over hoe je jouw plannen kunt aanpassen, maar stelt nadrukkelijk niet zelf deze plannen voor jou op.

Onze ervaring is dat een traject voor een ontwikkeling in het buitengebied al snel zo'n 2 jaar tijd in beslag kan nemen (tot en met het in werking treden van het bestemmingsplan). Afhankelijk van de omstandigheden van de ontwikkeling kan dit korter of langer zijn.

De kosten verschillen per fase. Verder op deze pagina lees je per fase wat de kosten (naar verwachting) zijn.

De gemeente heeft geen zicht op het vrijkomen van (ontwikkel)locaties in het buitengebied. Wij kunnen je hier dan ook niet over informeren.

Via de pagina In procedure zijnde bestemmingsplannen kan je zelf in de gaten houden of er nieuwe bestemmingsplannen in procedure zijn, om nieuwe woningen toe te staan in het buitengebied. In het bestemmingsplan dat in procedure is, lees je ook wat de ontwikkeling precies inhoudt. Naar aanleiding van een bestemmingsplan dat in procedure is, kan je contact opnemen met de gemeente.

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied kan de gemeente je helaas niet informeren. Dit vanwege privacyregels.

Een andere mogelijkheid is om navraag te doen bij (agrarisch) makelaars die in het buitengebied werken. Eventueel gemeentelijk aanbod in het buitengebied staat op de website Deventer verkoopt(Verwijst naar een externe website).

Het is niet verplicht een adviseur in te schakelen. Voor sommige plannen of documenten raden we wel aan om een adviseur in de arm te nemen.. Bijvoorbeeld voor een erfinrichtingsplan, een beeldkwaliteitsplan en de benodigde milieuonderzoeken. Voor die documenten gelden strenge eisen en het is aan te raden ze door een professionele partij op te laten stellen.

Veel eisen zijn terug te vinden in het beleid voor het buitengebied, dat beschreven staat in Kansen uit buiten (pdf, 4 MB). Een eis die in bijna alle gevallen gesteld wordt, is dat er sprake is van 1 compact erf. Een andere veel voorkomende eis is het toepassen van inheemse, streekeigen beplanting.

Een compact erf is een erf dat, gezien vanaf de weg, herkenbaar is als 1 agrarisch erf. Er is een gebouw dat duidelijk herkenbaar is als boerderij en de overige gebouwen zien eruit als schuren. De gebouwen staan niet te ver van elkaar af en er is geen bebouwing voor de voorgevel van 'de boerderij’. Het erf rondom de gebouwen is zo ingericht dat er sprake is van een eenheid, met aandacht voor het traditionele onderscheid tussen de voorkant en de achterkant van het erf. Er is in principe maar 1 uitrit. 

Op sommige locaties is door de jaren heen het erf veranderd. Als je een verzoek indient voor een Rood voor Rood ontwikkeling, gaan wij als gemeente voor de compensatie (voor de nieuwe woning) altijd uit van de compacte erf gedachte. Dat kan betekenen dat wij alleen meewerken aan jouw verzoek als je jouw erf zoveel als mogelijk weer in traditionele staat terugbrengt.

Het beleid voor het buitengebied van de gemeente staat in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer, 1e herziening(Verwijst naar een externe website) en het beleid Kansen uit buiten (pdf, 4 MB).

In de intentieovereenkomst spreken we af dat je met iedereen voor wie jouw plan iets gaat betekenen in gesprek gaat. Al vroeg in het traject informeer je dus bewoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en eventuele andere overheden over de voorbereiding en uitvoering van jouw plan of project en luister je naar hun meningen en ideeën. Doel hiervan is de verschillende belangen vroeg op tafel te hebben en op die manier je plan waar mogelijk te verbeteren. De gemeente kan op deze manier een zorgvuldig afgewogen besluit nemen.

De gemeente heeft in 2023 participatiebeleid vastgesteld. Dit is ook op jou van toepassing. Het is aan jou om, met behulp van de Wegwijzer Participatie, je participatietraject in te vullen en uit te voeren. Dit kan uiteraard op de schaal van jouw plan en de omgeving daarvan.

Nee, dat hoeft niet. Het is natuurlijk prettig als de buren het eens zijn met je plan, maar dat hoeft niet. Het is dus ook niet zo dat de gemeente niet meewerkt aan uw plan, als de buren het er niet mee eens zijn. De gemeente heeft een eigen verantwoordelijkheid bij het toetsen van plannen en kijkt naar meer aspecten dan alleen de door jou georganiseerde participatie. Het is wel belangrijk dat je kan aantonen dat je je hebt ingespannen om met je buren het gesprek te voeren over jouw plan. Door goed te luisteren en serieus te reageren op eventuele wensen en bedenkingen van je buren. En als dat kan, je plan daarop aan te passen. Het niet leveren van de gevraagde inspanning kan voor de gemeente wel een reden zijn om niet aan je plan mee te werken.

Overigens vervangt participatie niet de formele inspraakmogelijkheden. Bij de vergunning kunnen belanghebbenden alsnog gebruik maken van de officiële inspraakprocedures en dus bezwaar (bij de gemeente) en/of beroep (bij de rechtbank) indienen.

Als je plannen hebt voor een ontwikkeling in het buitengebied, is het goed om van tevoren te weten waar je aan toe bent. In de intakefase informeert de gemeente je over de te verwachten duur van het proces, de kosten, de mogelijkheden voor jouw erf en de voorwaarden. Op basis van deze informatie bepaal je of je verder wil met je plannen of niet. De mogelijkheden voor jouw erf bepaalt de gemeente bij voorkeur tijdens een erfbezoek.

Tijdens een erfbezoek geeft de gemeente een toelichting op het beleid Kansen uit buiten (pdf, 4 MB). Ook adviseert de gemeente je hoe je op jouw erf aan de voorwaarden van het beleid kan voldoen. Verder beoordeelt de gemeente of er sprake is van landschapsontsierende bebouwing op jouw erf. Dit is van belang voor de toepassing van het beleid. Om de locatie goed te beoordelen, bezoeken in de meeste gevallen een adviseur landschap, een adviseur cultuurhistorie en een juridisch planoloog jouw erf. Na afloop stuurt de gemeente je een schriftelijke samenvatting van het erfbezoek.

Gebouwen zijn landschapsontsierend wanneer ze door hun omvang, functie, situering, materiaalgebruik, staat en/of verhouding tot hun omgeving niet passen in het Sallandse landschap. Monumenten en gebouwen met cultuurhistorische of karakteristieke waarde blijven buiten beschouwing, want die willen we bewaren en beschermen als basis van het erf. Of gebouwen wel of niet het landschap ontsieren, bepaalt de gemeente.

De samenvatting is een informele weergave van onze bevindingen tijdens het erfbezoek, eventueel aangevuld met specifieke zaken die aan de orde zijn gekomen. Aan de samenvatting zijn geen rechten te ontlenen.

Voor een intakegesprek en voor een erfbezoek brengt de gemeente geen kosten in rekening.

In de intakefase informeert de gemeente je over het beleid in het buitengebied, het proces, de te verwachten kosten en over de mogelijkheden op jouw erf. In deze fase geven wij nog geen (gedetailleerde) reactie op eventuele plannen die je al hebt opgesteld.

Als je wil dat wij je erf bezoeken of als je vragen hebt, kan je contact met ons opnemen via gemeente@deventer.nl(Verwijst naar een e-mailadres). In tijden van drukte kan het zo zijn dat er meer verzoeken om contact zijn dan dat wij aankunnen. Je komt dan tijdelijk op een wachtlijst te staan.

Als je na afloop van het erfbezoek verder wil met jouw ontwikkeling, dien je een verzoek in bij de gemeente voor een vooroverleg. Het vooroverleg is een schriftelijke procedure, die bedoeld is om je een idee te geven van de kans van slagen van je plannen. Aan het eind van het vooroverleg weet je of de gemeente in principe bereid is om aan je plannen mee te werken, en onder welke voorwaarden.

U vraagt een vooroverleg aan met het aanvraagformulier. De gemeente probeert binnen 6 weken te reageren op je aanvraag. Als wij in de tussentijd aanvullende informatie nodig hebben, nemen wij contact met je op.

Bekijk de kosten van het vooroverleg. De gemeente past dit bedrag elk jaar aan.

Stuur het ondertekende aanvraagformulier met bijlagen naar gemeente@deventer.nl(Verwijst naar een e-mailadres). 

Uit het formulier en de bijlagen moeten je plannen in grote lijnen duidelijk worden. Bijvoorbeeld dat je een nieuwe woning wil bouwen en hoe je in de ruimtelijke kwaliteit investeert om die woning te compenseren. Deze plannen hoeven in eerste instantie nog niet tot in detail uitgewerkt te zijn. Als de gemeente aan je plannen wil meewerken, werkt je de plannen in de intentiefase verder uit.

De reactie op je aanvraag is een 'principe-uitspraak'; een voorlopig oordeel. Het geeft weer hoe de gemeente waarschijnlijk zal besluiten, als je een formele aanvraag om een omgevingsvergunning of een bestemmingsplanherziening / omgevingsplanherziening doet. Aan de reactie op je aanvraag kan je geen rechten ontlenen.

De gemeente probeert binnen 6 weken een reactie te geven op je aanvraag. Als het erg druk is, kan het langer duren.

Het vooroverleg is een schriftelijke procedure. Een mondelinge toelichting is niet nodig. Als wij vragen hebben over je plannen, nemen wij contact met je op.

Als de gemeente niet aan je plannen wil meewerken, is dat formeel nog geen afwijzing. Het betekent wel dat de gemeente waarschijnlijk geen vergunning verleent, als je besluit op basis van deze plannen een vergunning aan te vragen.

Vaak moeten plannen nog verder uitgewerkt en onderzocht worden, voordat de gemeente er mee kan instemmen. Om afspraken te maken over het uitwerken van de plannen en het onderzoeken van de haalbaarheid, gaat de gemeente een intentieovereenkomst met je aan. Hierin staat wat je moet doen en wat de gemeente doet. Ook maken we afspraken over de kosten.

De gemeente brengt de kosten in rekening, die zij maakt om jouw plannen en onderzoeken te beoordelen. In de intentieovereenkomst neemt de gemeente een raming op van hoeveel kosten de gemeente denkt te maken. Dit geraamde bedrag brengen wij in rekening. Aan het eind van de intentiefase bekijkt de gemeente welke kosten er daadwerkelijk gemaakt zijn. Als er budget over is, krijg je dat terug.

Je moet je plannen nu verder uitwerken en de haalbaarheid onderzoeken. Je plannen werk je verder uit met bijvoorbeeld een landschapsplan of erfinrichtingsplan, en een beeldkwaliteitsplan voor de nieuwe bebouwing. Ook beschrijf je hoe en waar je in de ruimtelijke kwaliteit investeert om je (bouw)plannen te compenseren. De haalbaarheid van je plannen onderzoek je met milieuonderzoeken. Deze laat je opstellen zodat de gemeente deze kan beoordelen. De gemeente vraagt daarvoor advies aan de Omgevingsdienst IJsselland.

De gemeente laat de provincie Overijssel altijd meekijken bij ontwikkelingen in het buitengebied. Daarnaast moet je je plan ook altijd afstemmen met het waterschap. Afhankelijk van je plan kan afstemming met meer partijen nodig zijn. Zoals met ProRail als je plan vlakbij een spoorweg ligt, of met TenneT als je plan nabij een hoogspanningsverbinding ligt. Ten slotte moet je ook altijd afstemmen met omwonenden.

Vraag allereerst na bij de gemeente of er sloopoppervlak in de Sloopbank zit. Als dat het geval is, kan de gemeente je in contact brengen met de eigenaar van het sloopoppervlak. Het is vervolgens aan jou om met de eigenaar tot overeenstemming te komen over het overnemen van zijn sloopoppervlak. Is dat gelukt? Dan kan je het sloopoppervlak inzetten als compensatie voor je plannen. De gemeente beoordeelt of het sloopoppervlak voldoende compensatie is.

Als je met de gemeente een intentieovereenkomst hebt gesloten, dan is de gemeente in principe bereid om aan je plan mee te werken. In de intentiefase gaat het erom dat jouw plannen voldoen aan de voorwaarden van de gemeente (en soms de genoemde externe partijen). Zolang dat niet het geval is, keurt de gemeente de plannen niet goed.

Als je het binnen 26 weken niet met de gemeente eens wordt over je plannen, kan je het proces stopzetten. De 26 weken beginnen na het ondertekenen van de intentieovereenkomst.

Als je het binnen 26 weken niet met de gemeente eens wordt over je plannen, kan de gemeente het proces stopzetten. De 26 weken beginnen na het ondertekenen van de intentieovereenkomst.

De anterieure overeenkomst is een overeenkomst waarin je met de gemeente de resultaten van de intentiefase vastlegt. Bijvoorbeeld hoe en wanneer je de plannen gaat uitvoeren, met welke procedure de gemeente je plannen mogelijk probeert te maken, en wat je daarvoor aan de gemeente betaalt.

De (toekomstige) grondeigenaar en de gemeente ondertekenen de anterieure overeenkomst. Namens de gemeente ondertekent de burgemeester de overeenkomst. De burgemeester ondertekent echter pas als het college van burgemeester en wethouders met de overeenkomst hebben ingestemd.

Je hebt de keuze of je het bestemmingsplan door de gemeente laat opstellen, of dat je zelf een externe partij inhuurt om dat te doen. De gemeente brengt in dat geval geen kosten in rekening voor het opstellen van het bestemmingsplan, maar wel voor het beoordelen ervan en het in procedure brengen.

De kosten zijn afhankelijk van je plan en of je het bestemmingsplan door de gemeente laat opstellen of niet.

Ja. Zelfs als je een positieve reactie op je verzoek om vooroverleg hebt gehad, er in de intentiefase overeenstemming was over je plannen en er een anterieure overeenkomst is gesloten, dan nog kan de gemeente je plan afwijzen. Dat kan omdat de gemeenteraad, die het bestemmingsplan moet vaststellen, een eigen verantwoordelijkheid heeft bij het nemen van besluiten. De gemeenteraad moet bij haar besluit wel rekening houden met het feit dat je een anterieure overeenkomst met de gemeente hebt gesloten.

Hierover maakt de gemeente afspraken met je in de anterieure overeenkomst.

Bestaat jouw plan uit het bouwen van bijvoorbeeld een nieuwe woning? Dan kan je daarmee aan de slag zodra je de omgevingsvergunning daarvoor hebt gekregen. Denk eraan dat de omgevingsvergunning pas na 6 weken definitief is. Als je eerder gaat bouwen, en de vergunning wordt door de rechter vernietigd, dan is dat voor je eigen risico. Mogelijk heb je ook andere vergunningen nodig zoals een kapvergunning. Als je deze vergunningen ook nodig hebt, dan moet je deze ook aanvragen.

In de anterieure overeenkomst en het bestemmingsplan zijn je plannen in principe vastgelegd. Toch kan het zijn dat tijdens de uitvoering blijkt dat bepaalde zaken beter anders hadden gekund. Of dat je situatie is veranderd. Neem daarover contact op met de gemeente. Dan kunnen wij bekijken of de wijziging aanvaardbaar is. Houd er rekening mee dat de wijziging kan betekenen dat er afgeweken moet worden van het (net vastgestelde) bestemmingsplan of dat het bestemmingsplan zelfs opnieuw moet worden herzien.